올해 7월부터 '규제지역'
(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서
6억원 초과 주택을 살땐
총부채원리금상환비율(DSR) 40%한도에서만
대출을 받을수 있는 강화된 규정이
적용된다고 합니다.
지금까지는 주택담보대출을 빌릴 때
보통 금융기관 별로 평균 40% 대출이
이뤄지는지만 따졌는데 차주(대출자)별로
DSR 40%를 적용하면, 개인 대출 한도가
줄어드는 효과가 있을 것으로 예상됩니다.
결국 정부는 주요국의 가계부채 비율과
비교하여 우리나라가 상당히 높아서
가계 건전성이 우려되고, 가계부채 증가율도
부동산 가격 상승에 따라 같이 급격하게
상승하는 모습을 보이고 있어
2022년 가계부채 증가율을 4%로
낮추기 위한 목표로 DSR 규제를 시행한다는
취지입니다.
담보 가치 기준의 대출 심사 관행을
상환 능력 심사로 바꾸면 이른바 '갭 투자'등을
틀어막을 수 있고, 이를 통해 주택 투기 수요를
억누르면서 가계 부채 총량을 관리하겠다는
의도이지만 여러가지 면에서 부작용이
있을것으로 예상됩니다.
총부채원리금상환비율(DSR)
차주의 모든 금융권 대출(주담대, 신용대출, 카드론 등 포함)의 원리금 부담이 소득과 비교해 얼마나 과한지를 볼 수 있는 지표
실질적으로 아파트를 구매할때 주담보외에
부족 부분은 신용대출을 받아서 보충했었는
이번 강화된 규정의 취지는 아예 주담보를 받은
사람들은 신용대출을 받는 것을 어렵게 하겠다는
의도로 해석해볼 수 있겠네요.
다만 이 규정이 시행되면 상대적으로
저소득층이나 신용 대출을 보유하고 있는
차주는 대출한도가 줄어드는 부작용이
발생할 수도 있고, 잘못하다가는 가계대출의
은행문턱이 높아져서 은행을 통해 신용대출을
못받는 저소득층들이 사채 등으로 넘어가지 않을까
우려하는 목소리도 일부 나오고 있네요.
(사실 투기를 하는 현금부자들 입장에서는
큰 상관 없는 규정입니다.)
금융위원회에서 4월 29일 발표한
'가계부채 관리 방안'의 세부내용을
좀더 자세히 살펴보겠습니다.
현재 DSR 40% 규제는
▶투기지역, 투기과열지구내 시가 9억원 초과
주택을 담보로 은행에서 신규 주담대를 받거나
▶연소득 8,000만원을 넘는 고소득자가 받은
모든 신용대출이 1억원을 초과할때
적용받고 있습니다.
우선 7월부터 규제지역의 6억원을 초과 주택을
담보로 주담대를 받거나 신용대출 총액이
소득과 상관없이 1억원을 넘으면
DSR규제를 적용받게 됩니다.
올해 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%,
경기도 아파트의 약 33.4%가
적용 대상이 된다고 합니다.
또한, 내년 7월부터 총대출액이
2억원을 초과할때, 20023년 7월부터는
1억원을 초과할때 DSR규정이 적용됩니다.
신용대출의 경우 보통은 년단위로 계약하고
나의 신용변동상황에 따라 갱신계약하는 경우가
많은데 DSR산정때 반영하는 만기를
현재 10년에서 금년 7월부터는 7년,
내년 7월부터 5년으로 줄이고,
2023년 7월부터는 실제 만기를
적용한다고 합니다.
대출 만기 기간이 절반으로 깎이면
1년에 갚아야 할 원리금이 두배로 늘어나는 만큼
소득 등 상황 능력의 변화가 없다면
대출 한도가 사실상 절반으로
줄어드는 셈이 됩니다.
또한, 5월 17일부터는 은행을 포함해
전 금융권이 취급하는 토지와 오피스텔 등
비주택담보대출에도 주택담보대출비율(LTV)
70%와 DSR 40% 규제를 적용한다고 합니다.
LH 일부 직원의 땅 투기 의혹에 대한
후속대책이라고 합니다.
차주단위 DSR에 적용시 연소득 규모 및
대출만기에 따른 주담대 한도를 비교한 결과가
있어서 정리해 보았습니다.
차주 단위 40%를 적용받게 되면
30년 만기 원리금균등분할상환방식 주담대를
기준으로 연소득 2,000만원은 1.69억,
5,000만원은 4,22억, 8,000만원은 6.75억,
1억원은 8.44억원을 넘게
대출받을 수 없습니다.
(이 비율은 개인마다 차이가 있을수 있으니
참고만 하세요)
물론 모든 대출이 DSR에 포함되는 부분은
아니라고 합니다. 전세자금대출은 불포함되고,
예적금담보대출, 보험계약대출, 정책적 필요성이
있는 서민금융상품, 정부/지자체 협약대출,
소액 대출(300만원 미만)의 경우에는
제외된다고 하네요.
(나중에 특약 규정 등은 꼼꼼히 보셔야
할 것 같습니다.)
시중은행 관계자에 의하면
"고소득자는 DSR보다는 LTV규제 탓에
주택담보대출 한도가 나오지 않는 경우가 많아
은행들이 신용대출 한도만 풀어준다면 주택담보대출에 신용대출을 합쳐 집을 살 수 있다"
"반면 저소득자는 DSR규제 때문에
주택담보대출로 부족한 부분을 매울 방법이
없어지는 것"이라고 설명했습니다.
이 때문에 은행권은 오는 7월 해당 조치가
시행되지 직전까지 저소득자를 중심으로
대출 '막차'수요가 발생할 것으로 보고 있습니다.
이미 주택담보대출을 보유한 저소득자는
7월 이후엔 추가 신용대출이 아예
어려워지는만큼 막히기 전에 미리 받아두려는
경우가 있을 것이라는 전망입니다.
물론 학생, 전업주부, 일용 근로자 등 소득 파악이
어려운 대출자에게는 대출 심사 때
소득세 납부자료 등 증빙소득 외에도
국민연급/ 건강보험료 납부자료, 카드 사용액,
저축액 등을 통한 인정소득을 폭넓게
활용해 주기로 했다고는 하나
정말 그렇게 될지는 지켜봐야할 일이네요.
또한, 주택 마련시 금융부담을 낮춰주기 위해
만 39세 이하 청년층과 신혼부부를 대상으로
만기 40년의 초장기 담보대출상품도
하반기에 도입한다고 합니다.
(만기 40년이면 현재 정년이 만 60세이니
평생 담보대출을 갚다가 시간이 다 가는 일도
생길 것 같은 느낌이네요.)
은행 역시 가계부채 부실화에 대비해
충분한 안전핀을 마련하기 위해
최대 2.5%가량의 '경기대응 완충자본'을
쌓도록 했습니다.
현재 은행은 BIS기준 자기자본비율을
최소 10.5%에 맞춰야 하는데
이 비율이 최대 13%까지 높아지는 셈입니다.
추가 자본을 적립하지 않을 경우
이익 배당과 성과 연도형 상여금 지급을
제한할 계획이라고 하는데 실제 은행별로
추가할 비용이 크지 않아서 은행들의 대출 태도를
바꿀 수 있을만큼의 유인책이 될지는
의문이라는 전문가의 지적도 나오고 있습니다.
새로운 정책이 계속 발표되고 있는데
모든 내용들이 서민들을 위한 정책으로
집이 없으면 서러워해야하는 현 시국을
잘 반영해서 풀어나갔으면 합니다.
이상 감사합니다.
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